הגשת בקשה למשכנתא היא תהליך לא פשוט אך היא הכרחית בשביל לקבל הלוואה לרכישת נכס. לא כל מי שמגיש בקשה לקבלת משכנתא מקבל תשובה חיובית. לבנקים ישנן סיבות שונות מדוע לסרב לבקשה. אך זה לא סוף הסיפור. כל מי שבקשתו נענתה בשלילה, יכול לפנות למסלול של משכנתא למסורבים.
מסלול משכנתא למסורבים בבנק
רכישת נכס בישראל, מחייבת את הרוכשים לפנות לבנקים ולקבל משכנתא שתעזור להם להשלים את סכום הרכישה. חלק לא מבוטל מפניות אלו נענות בשלילה מסיבות שונות.
מאחר והאופציה היחידה לרכישת נכס עבור מרבית האנשים בישראל היא באמצעות משכנתא, אזי שכל מי שקיבל תשובה שלילית, יכול להיעזר במסלול אחר, מסלול של משכנתא למסורבי בנקים.
מה זו משכנתא למסורבי בנקים?
מדובר על מסלול ייחודי שפועל דרך גורמים חוץ בנקאיים אשר מוכנים להעניק משכנתאות גם למי שקיבל סירוב דרך הבנקים. כך גם מסורבי משכנתא, אנשים שקיבלו תשובה שלילית מהבנק, יוכלו לקבל הלוואה לרכישת נכס משלהם.
הנה וידאו קצר שהכנו בנושא משכנתא למסורבים:
מתי לוקחים משכנתא למסורבים?
באופן טבעי, משכנתא למסורבי בנקים נועדה לעזור לאנשים שלא קיבלו אישור מהבנק לקבל משכנתא, ליהנות מהאופציה לקבל הלוואה, על מנת להשלים את סכום הרכישה של הנכס.
מי שקיבל משכנתא מהבנק, לא צריך להשתמש במסלול זה, שכן הוא יכול ליהנות מתנאים יותר משתלמים ויותר מתאימים למה שהוא מחפש דרך הבנק.
כדאי לקחת משכנתא למסורבים אך יש לשים לב לשני דברים:
ראשית, ישנם מקרים בהם הבנק מסרב לתת משכנתא מאחר והוא רואה בלווה שהוא בר סיכון ולכן לא משתלם לתת לו הלוואה.
אם הלווה לא יכול בכל מקרה לעמוד בתנאי ההחזר, אזי לא כדאי לו לקחת משכנתא גם במסלול מסורבי בנקים.
שנית, התנאים יכולים להיות הרבה יותר קשיחים ונוקשים. יש לקחת את זה בחשבון כשניגשים לקחת משכנתא למסורבים.
מי זכאי לקבל משכנתא למסורבים ולמי זה מתאים?
בעיקרון, כל מי שאיננו יכול לקבל משכנתא מהבנק, יכול לפנות למסלול זה. הסיבה היא, שגופים חוץ בנקאיים לא צריכים לעמוד בתנאי הרגולציה של בנק ישראל ולכן הם יכולים להציע משכנתאות גם למי שהבנקים לא יכולים.
אותם גופים חוץ בנקאיים לא יבדקו בהכרח את אותם נתונים כלכליים שהבנק יבדוק (למשל גיל, מצב תעסוקתי, כושר החזר כספי, דירוג אשראי ועוד) מנגד, הם עלולים לקבוע תנאים הרבה יותר מחמירים שעלולים להרתיע אנשים לקחת הלוואה כזו, אם הם לא יוכלו לעמוד בה.
משכנתא למסורבים יכולה להתאים לאנשים שנמצאים בבעיות כלכליות שונות, בין אם זה מסיבות אישיות ובין אם מסיבות אחרות.
בעיות אלו עלולות למנוע מהם לקבל משכנתא מהבנק שלא יהיה מוכן לקחת את הסיכון (ולא יהיה מסוגל לעשות זאת גם מסיבות של רגולציה), בעוד שגוף חוץ בנקאי, כן יהיה מוכן לקחת את זה על עצמו.
למה הבנק מסרב לתת משכנתא ללווה?
בין התנאים שעלולים למנוע קבלת משכנתא מהבנק אפשר למצוא:
גיל הלווה: לעיתים הבנקים יסרבו לתת משכנתא לאנשים מבוגרים או צעירים מדי.
רמת הכנסה נמוכה: או במילים אחרות, יכולת החזר נמוכה.
היסטוריית אשראי שלילית: פשיטת רגל, תיקים בהוצאה לפועל, לקוחות מוגבלים ועוד.
בעיות בהתנהלות הפיננסית: התנהלות לא נכונה מול הבנק לאורך מספר שנים כגון הגבלת חשבון, צ'קים שחזרו ועוד.
יחס החזר הלוואה: מצב בו ההכנסות לא תואמות את סכום ההחזר ההלוואה החודשי.
בעיות בנכס: הבנק צריך לבדוק מראש שאין בעיות משפטיות באותו הכנס שאותו אנחנו רוצים לקחת משכנתא. בנוסף לעיתים הנכס בעייתי מסיבות נוספות כמו צורת רישום לא מקובלת, קומה גבוהה ללא מעלית וכדומה.
קצת על דירוג אשראי ולקיחת משכנתא
כפי שהזכרנו קודם לכן, הבנק עשוי לסרב לבקשת הלווה בשל מצבו הפיננסי, כאשר אחד מהנתונים הכלכליים שנבדקים הוא דירוג האשראי של מבקש ההלוואה.
אז מה זה בדיוק דירוג אשראי? במילים פשוטות מדובר על מדד חיוני למידת הסיכוי שאדם יחזיר את חובותיו לבנק או לכל גורם מלווה אחר.
הדירוג משמש גם כאינדיקטור לאמינות האשראי של אדם, כאשר זהו אחד מהפקטורים הראשונים שהבנק בודק לפני הענקת משכנתא או כל הלוואה אחרת.
לדירוג האשראי יכולה להיות השפעה משמעותית על היכולת לקחת הלוואות מבנקים וממוסדות הלוואות אחרים. אם אתם רוצים לקחת הלוואה, חשוב שתבדקו קודם לכן את ציון האשראי שלכם ומה המשמעות שלו על היכולת שלכם ללוות כסף למטרות משמעותיות כמו רכישת נכס מכל סוג כזה או אחר.
חלק מהפקטורים המשפיעים על דירוג האשראי הם גורמים כמו גובה וכמויות החסכונות שיש לאדם, כמויות וגובה החובות שיש לאדם, גובה ההכנסה של האדם והאם היא קבועה, איכות החיים הכללית של מבקש ההלוואה וכו'. באופן כללי, דירוג האשראי נע בין 1 ל-1,000 נקודות.
דירוג אשראי נמוך? יש מה לעשות בנידון
בסופו של דבר, דירוג האשראי שלכם הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בקביעת תנאי המשכנתא שלכם ואם בכלל תקבלו אותה. אם יש לכם דירוג אשראי טוב, ייתכן שתוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר או תנאי החזר גמישים יותר.
לחילופין, אם יש לכם דירוג אשראי נמוך, יהיה לכם כנראה קשה יותר לקבל אישור למשכנתא או אפילו לקבל את התנאים שאתם רוצים לקבל.
אם אתם לאחרונה סורבתם לקבל משכנתא מהבנק עקב דירוג אשראי נמוך, חשוב לדעת שיש דרכים לטפל בכך. תיקון דירוג אשראי או שינוי ציון אשראי, הינם שירותים אשר ניתנים על ידי אנשי מקצוע בתחום זה של תיקון דירוג אשראי. כמו כן, ניתן לנסות לסגור הלוואות כדי לשפר את דירוג באשראי הכולל שלכם.
בהקשר זה של סגירת הלוואות, נמליץ לקרוא שני מאמרים חשובים שכתבנו:
איך מקבלים משכנתא למסורבים ומה התנאים?
בשביל לקבל משכנתא למסורבי בנקים ניתן לעשות את הפעולות הבאות:
נעזרים באנשי מקצוע: מומלץ מאוד לפנות לאנשי מקצוע – יועצי משכנתאות או גורמים אחרים שמתמחים בתחום, אשר ידעו לבצע תכנון פיננסי נכון, בשביל לדעת מה עומד לרשות הלווה ומי יכול לעזור לו לקבל משכנתא בתנאים שיכולים להתאים למצבו. זאת בשביל שהוא לא ייקח משכנתא גבוהה מדי או בתנאים שהוא לא יוכל לעמוד בהם.
פנייה לגורמים חוץ בנקאיים: כפי שכבר הבנתם ניתן לפנות אל גורמים חוץ בנקאיים, לעשות סקר שוק ולבחון מה כל גורם מציע. בדיוק כמו שלווים עושים מול הבנקים. כדאי לבדוק מה אותו גוף דורש ומציע מבחינת סכום ההלוואה, הריביות ותקופה ההחזר. תוכלו לקרוא עוד על משכנתא חוץ בנקאית בעמוד הזה.
הגדלת ההון העצמי: אם הסיבה לסירוב שקיבלתם היא בעיה בהון העצמי, יש לחפש פתרונות להגדלת ההון העצמי שלכם כדי להקטין את גובה המשכנתא המבוקשת.
חיפוש נכס זול יותר: חיפוש נכס במחירים יותר נמוכים ממה שתכננתם במקור, יאפשר לכם לבקש משכנתא זולה יותר ועל כן ייתכן שבמצב החדש הבנק יאשר את ההלוואה. כמובן שיש לבדוק מה סיבת הסירוב ולעיתים גובה ההלוואה המבוקש זו אינה הסיבה לדחיית הבקשה.
מה היתרונות של משכנתא למסורבים בבנק?
להלן 5 יתרונות של לקיחת משכנתא למסורבים:
יתרון ראשון – גוף חוץ בנקאי לא צריך לעמוד באותם תנאי רגולציה כמו בנקים ציבוריים. לכן הוא יכול להציע הלוואות ומשכנתאות בתנאים שונים מבלי לבצע בדיקות מקיפות אודות יכולות ההחזר של הלווה.
יתרון שני – מי שלא יכול לקבל משכנתא מהבנק, תמיד יכול לפנות אל גוף חוץ בנקאי בשביל לקבל משכנתא. זה תהליך הרבה יותר זמין.
יתרון שלישי – היתרון הוא יותר מהיר ודורש הרבה פחות בירוקרטיה.
יתרון רביעי – להבדיל מבנקים, קיימים הרבה מאוד גורמים חוץ בנקאיים שיכולים להציע משכנתאות או הלוואות להשלמת הסכום הנדרש לרכישת נכס. חשוב לומר, מדובר על גופי מימון חוקיים, חזקים ומוכרים.
יתרון חמישי – יכול להיות שבהתנהלות כלכלית נכונה, הוא יוכל לממש את הנכס שרכש בזכות משכנתא זו, לשפר את מצבו הכלכלי ואף לצאת מהמצב בו הבנק מסרב לתת לו משכנתא בעתיד.
החסרונות של משכנתאות למסורבי בנקים:
חסרון ראשון – אומנם קל יותר לקבל משכנתא דרך גורם חוץ בנקאי, בזמן שהבנק איננו מוכן לתת אותה, אך התנאים הרבה יותר נוקשים. זה אומר שהריביות יהיו יותר גבוהות וכן תנאי ההחזר יהיו קצרים יותר.
חסרון שני – בסוף, מי שסורב על ידי הבנק, בפרט אם מדובר על סיבות כלכליות, יהיה לו קשה לעמוד ביכולת להחזיר את המשכנתא, גם אם הוא קיבל אותה ממקור אחר. הוא לא פותר את הבעיה של יכולת ההחזר.
חסרון שלישי – במקרים רגילים, אם נתקלים בבעיה בהחזר המשכנתא, אפשר לחפש אופציות, דוגמא מחזור משכנתאות. לא תמיד במצב של משכנתא למסורבי בנקים, תהיה אפשרות כזו. זה יכול להקשות מאוד בהמשך הדרך על החזר המשכנתא.
חסרון רביעי – בשביל לקבל משכנתא למסורבים ולעמוד בה, הרבה פעמים צריך לבצע תוכנית הבראה פיננסית. זה לא פשוט, לא כל אחד יכול לעמוד בדרישות שלה, זה ידרוש קיצוץ בהוצאות ויתכן גם פגיעה באיכות החיים.
מי נותן את המשכנתא ובאילו תנאים?
משכנתא למסורבים ניתנת בעיקר על ידי גופים חוץ בנקאיים. החל מקרנות שעובדות בפיקוח המדינה וכלה בגופי מימון שונים.
חשוב לומר, אפשר אחרי שהבנק מסרב לתת משכנתא לערער על ההחלטה ולחפש דרכים שונות כיצד לגרום לבנק לשנות אותה, אך מאחר וסביר להניח שזה לא יקרה אז במקום להשקיע בכך זמן, מוטב לפנות אל גורמים אחרים שיהיו מוכנים לתת משכנתא.
התנאים יהיו שונים, בין אם זה בהיבט של ריביות שונות מאלו שהבנק מציע, בין אם היא קבועה ובין אם לאו. כמו כן תנאי ההחזר של המשכנתא עלולים להימשך פחות זמן מאשר מה שהבנק מאפשר במשכנתא רגילה.
מסורבי משכנתא? היעזרו ביועץ מקצועי
משכנתא למסורבים היא כלי חשוב המאפשר לאנשים שאין ביכולתם לקבל משכנתא מהבנק, ליהנות מהאופציה לקבל הלוואה שתעזור להם לרכוש נכס. בשביל ליהנות מאופציה זו, חשוב לנהוג בחוכמה בשביל שיהיה ניתן להשתמש בה נכון ולהחזיר אותה בזמן.
אם אי פעם שמעתם על מישהו שעבר תהליך משכנתא למסורבים, אתם ודאי יודעים שמדובר בתהליכים שכוללים לא מעט בירוקרטיה, ניהול משברים, המצאת הוכחות מול הבנק וכו'.
מומלץ לבדוק איזו עזרה חיצונית אתם יכולים לקבל כדי לקדם את תהליך רכישת הנכס וכדאי מאוד לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי על מנת לקבל ליווי לאורך תהליך זה.
הנה כתבות נוספות שכדאי לקרוא:
